De nombreux huissiers nous ont demandé si nous pouvions garantir un locataire tout au long du processus de libération sous caution. Il est important de différencier trois groupes de locataires : ceux qui ont emménagé dans les 14 derniers jours, ceux qui sont là depuis six mois et ceux qui sont là depuis plus d’un an. Les locataires en place depuis au moins six mois sont automatiquement considérés comme solvables. Seule l’absence de retard de paiement des six mois précédents doit être démontrée. Revenons sur les spécificités de ces deux occurrences courantes.
Locataire en place depuis plus de 6 mois
Pour être considéré comme financièrement solvable, un locataire ne doit pas avoir eu de retard de paiement au cours des six derniers mois. Cependant, vous disposerez toujours d’une période probatoire (ou de carence) de 3 mois après la signature du contrat pendant laquelle aucun paiement ne pourra être en retard ou manquer sous peine de nullité de la garantie (plus de détails sur la carence). Cette disposition vise à prévenir les fraudes.
Cela signifie que les locataires qui ne satisfont pas aux exigences de solvabilité peuvent toujours souscrire après six mois sans effectuer de paiement initial. Vous pouvez souscrire un dépôt de garantie solidaire pendant les six premiers mois puis le résilier en écrivant un courrier au garant et en passant à la place à une garantie de loyer .
En ce qui concerne les documents requis, tout ce dont vous avez besoin est :
- Le contrat de location, complet avec clause résolutoire, signé et paraphrasé
- rapport de situation signé et paraphrasé
- pièces d’identité des résidents .
Il n’y a pas d’exigences justificatives clairement définies en ce qui concerne la preuve de l’absence d’événements de paiement ; néanmoins, nous vous demandons de conserver vos relevés bancaires attestant des paiements du locataire. Vous ne pourrez pas prouver l’absence d’irrégularités de paiement si vous avez été payé en espèces et ne pourrez donc pas souscrire.
Locataire en place entre 14 jours et 6 mois
La même période d’essai de 3 mois s’applique aux locataires qui sont dans leur logement actuel depuis moins de 6 mois. En plus de la période d’essai du bail, le locataire est également tenu de satisfaire aux exigences de solvabilité et de fournir les justificatifs de solvabilité détaillés sur une page assurance locative. Même si vous décidez de souscrire quatre mois après votre emménagement, le dossier est évalué au moment de la signature du cautionnement. Après toutes les situations de paiement depuis le début de la caution, vous êtes enfin clair.
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Rappeler au nouveau locataire les règles
Vous êtes considéré comme un « entrant » si vous signez le bail plus de 14 jours après l’emménagement du locataire même si la date d’emménagement est postérieure à la date de signature du bail. Vous devez respecter les critères de sélection du propriétaire et déposer un dossier complet que vous souhaitez souscrire avant ou après la date de signature du bail et d’aménagement du locataire . Il faut savoir que si vous êtes locataire entrant, vous serez couvert sans carence, c’est-à-dire sans période d’essai, même si le loyer impayé intervient au cours du deuxième mois.
Vente d’un bien existant occupé : un cas particulier
Sachez dès le départ que vous n’aurez pas à refaire une caution si vous revendez un bien occupé. Vous n’avez rien à faire pour que l’ancienne caution soit transférée lorsque vous vendez la maison ; tout ce que vous avez à faire est d’informer le nouveau locataire du transfert d’argent. Concernant l’historique de paiement, nous vous demanderons de récupérer les relevés bancaires récents du vendeur prouvant que le loyer a été payé en totalité et dans les délais ; il s’agit d’une garantie que vous prenez sur le bien que vous vendez, car il y a un délai de carence de trois mois pour les locataires évincés ; si vous manquez à vos paiements après avoir récupéré la propriété, votre garantie sera annulée. Si le bien était auparavant géré, vous devez demander au vendeur les rapports de gestion.
L’assurance contre le non-paiement du loyer, ou assurance « garantie de loyer », est de plus en plus courante dans le secteur de la location. Cependant, le propriétaire doit s’assurer que le locataire est admissible à l’assurance de garantie des loyers car les modalités sont assez précises et le propriétaire ne sera pas remboursé en cas d’erreur.